V praxi se často setkáváme s neplatícími nájemci, ale bohužel je často obtížné najít efektivní řešení, jak se proti nim bránit. V tomto článku se dozvíte, jaké by měly být preventivní kroky pronajímatelů při uzavírání nájemní smlouvy a jaké má pronajímatel legální možnosti bránit se proti takovým často ostříleným nájemcům, kteří beztrestně a zdarma okupují nemovitost mnohdy i po několik let od skončení nájmu.
-
Preventivní opatření při uzavírání nájemní smlouvy
- Prověření nájemce: Před uzavřením nájemní smlouvy by měl pronajímatel pečlivě prověřit nájemce, aby minimalizoval riziko, že se dostane do problémů s neplatiči. K prověření lze využít:
- Insolvenční rejstřík: Prověřte, zda má nájemce dluhy nebo není v insolvenci. Tento krok může pomoci odhalit problémy s platební morálkou.
- Centrální evidence exekucí: Zkontrolujte, zda je nájemce v exekuci. I když to neznamená automaticky problém, může to být indikátor finančních potíží, které mohou vést k neplacení nájmu.
- Trestní rejstřík: Prověření trestního rejstříku může pomoci zjistit, zda má nájemce právní problémy nebo trestní minulost, což by mohlo naznačovat riziko, že bude nájemce využívat nesolidní praktiky.
- Sociální sítě: Někdy mohou sociální sítě poskytnout náhled na životní styl a povahu nájemce, podle čehož si můžete udělat sami obrázek o rizikovosti nájemce.
- Doporučení od předchozího pronajímatele nebo zaměstnavatele: Pokud je to možné, kontaktujte zaměstnavatele nebo bývalého pronajímatele, aby poskytli zpětnou vazbu o povaze nájemce.
- Pečlivě sepsaná nájemní smlouva: Smlouva by měla být sepsána co nejprecizněji, aby ochránila práva pronajímatele. Doporučujeme konzultaci s advokátem, aby byla smlouva v souladu s platnými právními předpisy a obsahovala jasně definovaná pravidla a podmínky.
- Důležité body smlouvy pro ochranu pronajímatele:
- Podmínky týkající se výpovědi z nájmu při neplacení nájemného.
- Určení konkrétního data pro vyklizení bytu, pokud dojde k výpovědi smlouvy.
- Výběr zálohy (kauce) od nájemce včetně ustanovení o jejím neúročení.
- Stanovení povinností nájemce ohledně údržby nemovitosti.
- Notářský zápis s doložkou přímé vykonatelnosti[1]: Takovýto zápis umožní v případě, že nájemce ve smluvně určené lhůtě nemovitost nevyklidí, podat rovnou návrh na provedení exekuce na vyklizení nemovitosti. To urychlí celý proces vyklizení, kdy nebudete muset věc nejprve „prohnat“ přes často mnohaleté soudní řízení.
-
Právní kroky v případě neplacení nájmu (občanskoprávní)
- Výpověď z nájmu: V případě, že pronajímatel chce vypovědět nájemní smlouvu, může tak učinit pouze ze zákonných důvodů a v zákonem předepsané formě. Podle občanského zákoníku má pronajímatel právo např. vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby, pokud nájemce nezaplatí nájemné za více než tři měsíce. Pronajímatel má rovněž právo požadovat, aby se nájemce z nemovitosti odstěhoval bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
- Pronajímatel musí vždy postupovat podle zákonných podmínek výpovědi, aby se vyhnul zbytečným problémům a právním komplikacím.
- Po výpovědi musí nájemce nemovitost vyklidit. Pokud tak neučiní, pronajímatel může podat žalobu na vyklizení a také trestní oznámení.
- Občanskoprávní řízení o vyklizení: Pokud nájemce odmítá vystěhování, pronajímatel musí podat žalobu na vyklizení. Tento proces může být časově náročný, ale je nezbytný pro ochranu vlastnických práv pronajímatele.
- Žaloba na vyklizení je předložena soudu, který na základě rozhodnutí nařídí nájemci, aby byt vyklidil. Pokud nájemce nadále odmítá vykonat soudní rozhodnutí, může být přistoupeno k výkonu rozhodnutí, což zahrnuje zásah soudního exekutora.
-
Trestní odpovědnost nájemce
- Rychlejší řešení přes trestní řízení: V některých případech, zejména když nájemce využívá právní ochrany k obohacení na úkor pronajímatele, může být výhodné spojit civilní a trestní řízení. To může pomoci urychlit proces vyklizení nájemce.
- Neoprávněný zásah do práva k bytu: Pokud nájemce zůstává v bytě i po skončení nájmu a bez právního titulu, může se jednat o trestný čin neoprávněný zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru.
- Podvod: Pokud nájemce poskytne falešné doklady (např. potvrzení o platbách nájemného), může být odsouzen a shledán vinným ze spáchání podvodu.
-
Riziko vlastními silami vymáhat vyklizení
- Nesprávné vyklizení bytu: Někteří pronajímatelé mohou být v pokušení vystěhovat nájemce sami například tak, využijí nepřítomnosti bývalého nájemce v nemovitosti a vystěhují nájemcovy věci nebo jej násilně vystěhují dříve, než rozhodne ve věci soud. Takový postup nedoporučujeme, protože často bývá soudem posouzen jako trestný čin porušení domovní svobody.
-
Význam kvalitní právní pomoci
- Rychlý přístup k právnímu poradenství: Pokud pronajímatel čelí nepoctivému nájemci, měl by okamžitě vyhledat pomoc zkušeného advokáta. Ten mu může pomoci s přípravou výpovědi, žaloby na vyklizení i případným trestním oznámením.
- Zajištění ochrany: Naše advokátní kancelář Vám pomůže s vypracováním nájemní smlouvy, která zajišťuje silnou právní ochranu a minimalizuje riziko, že nájemce zneužije svých práv proti pronajímateli.
-
Závěr
Přestože se situace s nájemci může mnohdy zdát jako bezvýchodná, existují efektivní právní nástroje, které pronajímatele ochrání. Klíčem k úspěchu je prevence, tedy zejména důkladná lustrace nájemce a kvalitně sepsaná nájemní smlouva. Tato opatření a kroky pomohou pronajímatelům chránit jejich práva a majetek, což je zvláště důležité v dnešní době, kdy se vyskytují nepoctiví nájemci, kteří využívají právní mezery a prodlužují dobu vyklizení nemovitostí. Pokud jste se stali obětí nájemce profesionálního neplatiče, doporučujeme Vám vyhledat odbornou právní pomoc.
Pokud řešíte věc související se shora uvedeným, můžete se obrátit na specialistu naší advokátní kanceláře REZEK & ŠIMONÍK v této právní oblasti Mgr. Tomáše Rezka, advokáta, tel: +420 737 197 260, email: rezek@rezeksimonik.cz .
- Usnesení Nejvyššího soudu ČR spisové značky 31 Cdo 225/2024, ze dne 10. 4. 2024
- Jak uvádí § 178, odst. 1, TZ: „Kdo neoprávněně vnikne do obydlí jiného nebo tam neoprávněně setrvá, bude potrestán odnětím svobody až na dvě léta.“