Rezek & Šimoník

V praxi se často setkáváme s neplatícími nájemci, ale bohužel je často obtížné najít efektivní řešení, jak se proti nim bránit. V tomto článku se dozvíte, jaké by měly být preventivní kroky pronajímatelů při uzavírání nájemní smlouvy a jaké má pronajímatel legální možnosti bránit se proti takovým často ostříleným nájemcům, kteří beztrestně a zdarma okupují nemovitost mnohdy i po několik let od skončení nájmu.

1. Preventivní opatření při uzavírání nájemní smlouvy

• Prověření nájemce: Před uzavřením nájemní smlouvy by měl pronajímatel pečlivě prověřit nájemce, aby minimalizoval riziko, že se dostane do problémů s neplatiči. K prověření lze využít:
  • Insolvenční rejstřík: Prověřte, zda má nájemce dluhy nebo není v insolvenci. Tento krok může pomoci odhalit problémy s platební morálkou.
  • Centrální evidence exekucí: Zkontrolujte, zda je nájemce v exekuci. I když to neznamená automaticky problém, může to být indikátor finančních potíží, které mohou vést k neplacení nájmu.
  • Trestní rejstřík: Prověření trestního rejstříku může pomoci zjistit, zda má nájemce právní problémy nebo trestní minulost, což by mohlo naznačovat riziko, že bude nájemce využívat nesolidní praktiky.
  • Sociální sítě: Někdy mohou sociální sítě poskytnout náhled na životní styl a povahu nájemce, podle čehož si můžete udělat sami obrázek o rizikovosti nájemce.
  • Doporučení od předchozího pronajímatele nebo zaměstnavatele: Pokud je to možné, kontaktujte zaměstnavatele nebo bývalého pronajímatele, aby poskytli zpětnou vazbu o povaze nájemce.
• Pečlivě sepsaná nájemní smlouva: Smlouva by měla být sepsána co nejprecizněji, aby ochránila práva pronajímatele. Doporučujeme konzultaci s advokátem, aby byla smlouva v souladu s platnými právními předpisy a obsahovala jasně definovaná pravidla a podmínky.
  • Důležité body smlouvy pro ochranu pronajímatele:
    • Podmínky týkající se výpovědi z nájmu při neplacení nájemného.
    • Určení konkrétního data pro vyklizení bytu, pokud dojde k výpovědi smlouvy.
    • Výběr zálohy (kauce) od nájemce včetně ustanovení o jejím neúročení.
    • Stanovení povinností nájemce ohledně údržby nemovitosti.
• Notářský zápis s doložkou přímé vykonatelnosti[1]: Takovýto zápis umožní v případě, že nájemce ve smluvně určené lhůtě nemovitost nevyklidí, podat rovnou návrh na provedení exekuce na vyklizení nemovitosti. To urychlí celý proces vyklizení, kdy nebudete muset věc nejprve „prohnat“ přes často mnohaleté soudní řízení.

2. Právní kroky v případě neplacení nájmu (občanskoprávní)

• Výpověď z nájmu: V případě, že pronajímatel chce vypovědět nájemní smlouvu, může tak učinit pouze ze zákonných důvodů a v zákonem předepsané formě. Podle občanského zákoníku má pronajímatel právo např. vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby, pokud nájemce nezaplatí nájemné za více než tři měsíce. Pronajímatel má rovněž právo požadovat, aby se nájemce z nemovitosti odstěhoval bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
  • Pronajímatel musí vždy postupovat podle zákonných podmínek výpovědi, aby se vyhnul zbytečným problémům a právním komplikacím.
  • Po výpovědi musí nájemce nemovitost vyklidit. Pokud tak neučiní, pronajímatel může podat žalobu na vyklizení a také trestní oznámení.
• Občanskoprávní řízení o vyklizení: Pokud nájemce odmítá vystěhování, pronajímatel musí podat žalobu na vyklizení. Tento proces může být časově náročný, ale je nezbytný pro ochranu vlastnických práv pronajímatele.
  • Žaloba na vyklizení je předložena soudu, který na základě rozhodnutí nařídí nájemci, aby byt vyklidil. Pokud nájemce nadále odmítá vykonat soudní rozhodnutí, může být přistoupeno k výkonu rozhodnutí, což zahrnuje zásah soudního exekutora.

3. Trestní odpovědnost nájemce

• Rychlejší řešení přes trestní řízení: V některých případech, zejména když nájemce využívá právní ochrany k obohacení na úkor pronajímatele, může být výhodné spojit civilní a trestní řízení. To může pomoci urychlit proces vyklizení nájemce.
• Neoprávněný zásah do práva k bytu: Pokud nájemce zůstává v bytě i po skončení nájmu a bez právního titulu, může se jednat o trestný čin neoprávněný zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru.
• Podvod: Pokud nájemce poskytne falešné doklady (např. potvrzení o platbách nájemného), může být odsouzen a shledán vinným ze spáchání podvodu.

4. Riziko vlastními silami vymáhat vyklizení

• Nesprávné vyklizení bytu: Někteří pronajímatelé mohou být v pokušení vystěhovat nájemce sami například tak, využijí nepřítomnosti bývalého nájemce v nemovitosti a vystěhují nájemcovy věci nebo jej násilně vystěhují dříve, než rozhodne ve věci soud. Takový postup nedoporučujeme, protože často bývá soudem posouzen jako trestný čin porušení domovní svobody.

5. Význam kvalitní právní pomoci

• Rychlý přístup k právnímu poradenství: Pokud pronajímatel čelí nepoctivému nájemci, měl by okamžitě vyhledat pomoc zkušeného advokáta. Ten mu může pomoci s přípravou výpovědi, žaloby na vyklizení i případným trestním oznámením.
• Zajištění ochrany: Naše advokátní kancelář Vám pomůže s vypracováním nájemní smlouvy, která zajišťuje silnou právní ochranu a minimalizuje riziko, že nájemce zneužije svých práv proti pronajímateli.

6. Závěr

Přestože se situace s nájemci může mnohdy zdát jako bezvýchodná, existují efektivní právní nástroje, které pronajímatele ochrání. Klíčem k úspěchu je prevence, tedy zejména důkladná lustrace nájemce a kvalitně sepsaná nájemní smlouva. Tato opatření a kroky pomohou pronajímatelům chránit jejich práva a majetek, což je zvláště důležité v dnešní době, kdy se vyskytují nepoctiví nájemci, kteří využívají právní mezery a prodlužují dobu vyklizení nemovitostí. Pokud jste se stali obětí nájemce profesionálního neplatiče, doporučujeme Vám vyhledat odbornou právní pomoc.

Představte si situaci: Váš nájemník odmítá opustit nemovitost, přestože mu nájemní smlouva dávno vypršela. Tradiční soudní cesta je zdlouhavá a nákladná. Existuje však efektivní řešení – notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti[1]. Tento nástroj, často využívaný pro vymáhání dluhů, nabízí také možnost urychlit vyklizení nemovitosti. Stačí správně nastavit podmínky a zajistit, aby zápis splňoval všechny náležitosti potřebné pro exekuci.

Proto jsme pro Vás připravili střípky z judikatury[2], která posvětila možnost využívat notářský zápis se svolením k vykonatelnosti také v případech, kdy nájemce odmítá nemovitost dobrovolně po skončení nájmu vyklidit.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR spisové značky 31 Cdo 225/2024, ze dne 10. 4. 2024

23. Předpokladem uzavření dohody podle § 71b odst. 1 Notářského řádu je existence závazkového právního vztahu mezi věřitelem a dlužníkem. Zpravidla bude nájemní či jiný závazkový vztah existovat již v době uzavření dohody; smlouva (dohoda apod.), kterou má závazkový vztah teprve vzniknout, může být i součástí (byť v oddělené části) notářského zápisu (v první části bude např. smlouva o nájmu, v druhé části bude obsažena dohoda se svolením k vykonatelnosti).
24. Obligatorní náležitostí notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti je podle § 71b odst. 2 písm. e) notářského řádu  doba plnění, tj. přesně a určitě stanovená doba, do které se povinná osoba zavazuje předmět plnění poskytnout oprávněné osobě. Ustálená soudní praxe k výkladu § 274 písm. e) o. s. ř. ve znění do 31. 12. 2000 dobou plnění chápe dobu na splnění dluhu; doba plnění obsažená v notářském zápisu je dohodou procesní, jejímž účelem je zajistit vykonatelnost. Povinný svoluje k vykonatelnosti teprve – a pouze – pro případ, že to, k čemu se zavázal, nesplní řádně a včas; doba plnění tedy nemůže být sjednána tak, aby uplynula do okamžiku podpisu notářského zápisu účastníky; v takovém případě by totiž již nešlo o svolení k vykonatelnosti pro případ nesplnění povinnosti ze závazku.
25. Má-li být tedy notářský zápis se svolením k vykonatelnosti o dohodě, v níž se povinný zavázal k vyklizení nemovitosti (bytu), sepsaný podle § 71b not. ř., exekučním titulem, musí v době sepsání této dohody existovat smlouva o nájmu (či jiném závazkovém vztahu) a nájemce se musí zavázat, že nevyklidí-li nemovitost (byt) po jejím skončení ve lhůtě, na níž se s pronajímatelem dohodl, svoluje k vykonatelnosti – tedy k vyklizení předmětné nemovitosti.
26. Je–li notářský zápis podle § 71b not. ř. sepisován v době, kdy již závazkový vztah skončil, avšak povinný nesplnil povinnost vyplývající ze závazkového vztahu nemovitost (byt) vyklidit (jinak řečeno jeho povinnost vyplývající ze závazkového vztahu trvá), bude součástí jeho dohody s oprávněným určení (nové) doby, do kdy má povinný nemovitost vyklidit tak, aby tato doba uplynula až po sepsání notářského zápisu, a prohlášení povinného, že svoluje k vykonatelnosti sepsaného notářského zápisu, nevyklidí-li nemovitost v této (nově) stanovené době.
27. Je-li sepisován notářský zápis podle § 71b not. ř. v době, kdy závazkový vztah trvá, doba plnění se bude odvíjet od doby, na niž byl závazek sjednán. Smlouva o nájmu (stejně jako jiné obdobné závazkové vztahy) může být uzavřena na dobu určitou i neurčitou.
28. Je-li nájem sjednán na dobu určitou, a to uvedením určitého časového období (např. měsíců) jeho trvání, popř. uvedením konkrétního dne, k němuž nájemní poměr zanikne, po jejím uplynutí nájem (zpravidla) končí a nájemce má povinnost předmět nájmu vyklidit. Doba plnění tak bude známa, bude určena konkrétním datem, které bude navazovat na sjednanou dobu nájmu, a povinný svolí k vykonatelnosti notářského zápisu, jestliže do uplynutí této doby nemovitost nevyklidí (např. doba nájmu je sjednána na dobu jednoho roku do 30. 6. 2023, povinný se zavazuje nemovitost vyklidit do 15 dnů po skončení nájmu a svoluje k vykonatelnosti notářského zápisu, jestliže tak neučiní; nevyklidí-li tedy nemovitost do 15. 7. 2023, může se oprávněný domáhat nařízení exekuce).
29. Nájem sjednaný na dobu určitou však může skončit i před uplynutím sjednané doby nájmu (dohodou, výpovědí). Je-li ovšem dohoda o vyklizení v notářském zápise podle § 71b not. ř. vázána na skončení sjednané doby nájmu, tedy na konkrétní datum, nedochází k jeho změně „automaticky„, doba plnění sjednaná v notářském zápise (která je jeho obligatorní náležitostí a musí z něj vyplývat), na niž je vázána jeho vykonatelnost, se nemění jen proto, že nájem skončil dříve. Neuplynula-li tedy zatím (marně) doba sjednaná pro vyklizení v dohodě (§ 71b not. ř.), není notářský zápis vykonatelný.

Závěr

Notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti je účinným nástrojem nejen pro vymáhání peněžitých závazků, ale také pro vyklizení nemovitosti. Zásadní je, aby notářský zápis odpovídal všem zákonným požadavkům a byl připraven s maximální přesností a pečlivostí.

Nový stavební zákon, tedy zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „Stavební zákon“) částečně změnil podmínky, které budou muset být ze strany „černého“ stavebníka splněny pro dodatečné povolení stavby. Nově bude možno černou stavbu dodatečně povolit mimo jiné pouze tehdy, pokud taková stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu. Jedná se o poměrně zásadní novinku, která v mnoha případech může znemožnit dodatečné povolení stavby.

1. Splnění požadavků na výstavbu

• Stavba musí být v souladu s požadavky na výstavbu: Požadavky na výstavbu se pak rozumí požadavky na umisťování staveb a technické požadavky na stavby.
  • Technickými požadavky na stavby má být zajištěna například požární bezpečnost stavby nebo bezpečnosti při jejím užívání a provozu.
  • Požadavky na umisťování staveb stanovují podmínky pro umisťování staveb v území a zahrnují zejména zachování minimálních odstupových vzdáleností staveb.
  • Podrobně jsou jednotlivé požadavky na výstavbu stanoveny prováděcí vyhláškou.

2. Odstupové vzdálenosti

• Zachování odstupů mezi stavbami: Právě zachování dostatečného odstupu mezi stavbami či od hranice pozemku bývá často jádrem sporu mezi stavebníkem a vlastníkem sousedního pozemku nebo stavby.
• Řízení o povolení záměru: Za situace, kdy probíhá klasické řízení o povolení stavby, je za stanovených podmínek možno povolit výjimku z požadavků na výstavbu. Tímto dochází ke zmírnění tvrdosti zákona tam, kde by se splnění všech požadavků jevilo jako příliš přísné. V rámci řízení o povolení stavby (nikoliv v řízení o jejím dodatečném povolení) není vydání výjimky, například z minimálních odstupových vzdáleností, vázáno na souhlas vlastníka sousední stavby nebo pozemku.
• Řízení o dodatečném povolení stavby: V případě, kdy ale probíhá řízení o dodatečném povolení stavby, může být nutnost udělení výjimky z požadavků na výstavbu důvodem pro zamítnutí žádosti o dodatečné povolení stavby a nařízení jejího odstranění. Ne vždy však tomu tak musí být. K určitému zmírnění dochází v případě, kdy stavba nesplňuje právě toliko ožehavé požadavky na umisťování staveb, které zahrnují zejména zachování minimálních odstupových vzdáleností. V takovém případě je dodatečné povolení stavby možné pouze za situace, že stavebník doloží souhlas dotčeného vlastníka sousedního pozemku nebo stavby s umístěním stavby. V případě, že tento souhlas nebude udělen, bude dodatečné povolení stavby rovněž znemožněno. Tato skutečnost může v praxi znamenat, že to, zda bude stavba dodatečně povolena, bude v rukou vlastníka sousední stavby nebo pozemku.

3. Závěr

Nový Stavební zákon částečně mění podmínky pro dodatečné povolení stavby. Dodatečně nebude možno povolit stavby, která vyžadují povolení výjimky z požadavků na výstavbu. Pakliže tento nedostatek bude spočívat jen v nesplnění požadavků na umisťování staveb (typicky vzájemné odstupy staveb) bude možno stavbu dodatečně povolit tehdy, pokud bude ze strany vlastníka sousedního pozemku nebo stavby udělen souhlas s takovým umístěním.