Představte si situaci: Váš nájemník odmítá opustit nemovitost, přestože mu nájemní smlouva dávno vypršela. Tradiční soudní cesta je zdlouhavá a nákladná. Existuje však efektivní řešení – notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti[1]. Tento nástroj, často využívaný pro vymáhání dluhů, nabízí také možnost urychlit vyklizení nemovitosti. Stačí správně nastavit podmínky a zajistit, aby zápis splňoval všechny náležitosti potřebné pro exekuci.
Proto jsme pro Vás připravili střípky z judikatury[2], která posvětila možnost využívat notářský zápis se svolením k vykonatelnosti také v případech, kdy nájemce odmítá nemovitost dobrovolně po skončení nájmu vyklidit.
Usnesení Nejvyššího soudu ČR spisové značky 31 Cdo 225/2024, ze dne 10. 4. 2024
- Předpokladem uzavření dohody podle § 71b odst. 1 Notářského řádu je existence závazkového právního vztahu mezi věřitelem a dlužníkem. Zpravidla bude nájemní či jiný závazkový vztah existovat již v době uzavření dohody; smlouva (dohoda apod.), kterou má závazkový vztah teprve vzniknout, může být i součástí (byť v oddělené části) notářského zápisu (v první části bude např. smlouva o nájmu, v druhé části bude obsažena dohoda se svolením k vykonatelnosti).
- Obligatorní náležitostí notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti je podle § 71b odst. 2 písm. e) notářského řádu doba plnění, tj. přesně a určitě stanovená doba, do které se povinná osoba zavazuje předmět plnění poskytnout oprávněné osobě. Ustálená soudní praxe k výkladu § 274 písm. e) o. s. ř. ve znění do 31. 12. 2000 dobou plnění chápe dobu na splnění dluhu; doba plnění obsažená v notářském zápisu je dohodou procesní, jejímž účelem je zajistit vykonatelnost. Povinný svoluje k vykonatelnosti teprve – a pouze – pro případ, že to, k čemu se zavázal, nesplní řádně a včas; doba plnění tedy nemůže být sjednána tak, aby uplynula do okamžiku podpisu notářského zápisu účastníky; v takovém případě by totiž již nešlo o svolení k vykonatelnosti pro případ nesplnění povinnosti ze závazku.
- Má-li být tedy notářský zápis se svolením k vykonatelnosti o dohodě, v níž se povinný zavázal k vyklizení nemovitosti (bytu), sepsaný podle § 71b not. ř., exekučním titulem, musí v době sepsání této dohody existovat smlouva o nájmu (či jiném závazkovém vztahu) a nájemce se musí zavázat, že nevyklidí-li nemovitost (byt) po jejím skončení ve lhůtě, na níž se s pronajímatelem dohodl, svoluje k vykonatelnosti – tedy k vyklizení předmětné nemovitosti.
- Je–li notářský zápis podle § 71b not. ř. sepisován v době, kdy již závazkový vztah skončil, avšak povinný nesplnil povinnost vyplývající ze závazkového vztahu nemovitost (byt) vyklidit (jinak řečeno jeho povinnost vyplývající ze závazkového vztahu trvá), bude součástí jeho dohody s oprávněným určení (nové) doby, do kdy má povinný nemovitost vyklidit tak, aby tato doba uplynula až po sepsání notářského zápisu, a prohlášení povinného, že svoluje k vykonatelnosti sepsaného notářského zápisu, nevyklidí-li nemovitost v této (nově) stanovené době.
- Je-li sepisován notářský zápis podle § 71b not. ř. v době, kdy závazkový vztah trvá, doba plnění se bude odvíjet od doby, na niž byl závazek sjednán. Smlouva o nájmu (stejně jako jiné obdobné závazkové vztahy) může být uzavřena na dobu určitou i neurčitou.
- Je-li nájem sjednán na dobu určitou, a to uvedením určitého časového období (např. měsíců) jeho trvání, popř. uvedením konkrétního dne, k němuž nájemní poměr zanikne, po jejím uplynutí nájem (zpravidla) končí a nájemce má povinnost předmět nájmu vyklidit. Doba plnění tak bude známa, bude určena konkrétním datem, které bude navazovat na sjednanou dobu nájmu, a povinný svolí k vykonatelnosti notářského zápisu, jestliže do uplynutí této doby nemovitost nevyklidí (např. doba nájmu je sjednána na dobu jednoho roku do 30. 6. 2023, povinný se zavazuje nemovitost vyklidit do 15 dnů po skončení nájmu a svoluje k vykonatelnosti notářského zápisu, jestliže tak neučiní; nevyklidí-li tedy nemovitost do 15. 7. 2023, může se oprávněný domáhat nařízení exekuce).
- Nájem sjednaný na dobu určitou však může skončit i před uplynutím sjednané doby nájmu (dohodou, výpovědí). Je-li ovšem dohoda o vyklizení v notářském zápise podle § 71b not. ř. vázána na skončení sjednané doby nájmu, tedy na konkrétní datum, nedochází k jeho změně „automaticky„, doba plnění sjednaná v notářském zápise (která je jeho obligatorní náležitostí a musí z něj vyplývat), na niž je vázána jeho vykonatelnost, se nemění jen proto, že nájem skončil dříve. Neuplynula-li tedy zatím (marně) doba sjednaná pro vyklizení v dohodě (§ 71b not. ř.), není notářský zápis vykonatelný.
Závěr
Notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti je účinným nástrojem nejen pro vymáhání peněžitých závazků, ale také pro vyklizení nemovitosti. Zásadní je, aby notářský zápis odpovídal všem zákonným požadavkům a byl připraven s maximální přesností a pečlivostí.
Pokud řešíte věc související se shora uvedeným, můžete se obrátit na specialistu naší advokátní kanceláře REZEK & ŠIMONÍK v této právní oblasti Mgr. Tomáše Rezka, advokáta, tel: +420 737 197 260, email: rezek@rezeksimonik.cz .
- Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, kterým má být vymožena povinnost vyklidit nemovitost, je notářským zápisem ve smyslu § 71b zákona č. 358/1992 Sb., notářského řádu a může být exekučním titulem.
- Usnesení Nejvyššího soudu ČR spisové značky 31 Cdo 225/2024, ze dne 10. 4. 2024 – body jsou uvedeny tak, jak je obsahuje písemné vyhotovení tohoto usnesení NS